สัญญาณร้าย คอนโดริมรถไฟฟ้าล้นตลาด

คิดให้หนัก ก่อนลงทุน แบงก์ชะลอปล่อยกู้ ติดตามเพจ Richman can do

 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผย ผลการสำรวจโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จใน 6-36 เดือน เขตกรุงเทพฯและปริมณฑลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยดังนี้   
1. ทำเลที่มีห้องชุดมากที่สุดคือ "บางซื่อ-บางใหญ่" ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีห้องชุดทั้งหมดถึง 27,540 หน่วย จากทั้งหมดที่สำรวจได้ หรือประมาณ 23% ของทั้งหมด  การที่ห้องชุดเหล่านี้อยู่รวมกันในทีนี้ จึงทำให้เกิดภาวะล้นเกินในตลาดบริเวณดังกล่าว
2. ทำเลที่มีห้องชุดที่ยังเหลืออยู่ในมือผู้ประกอบการสูงสุดก็คือบริเวณ "บางซื่อ-บางใหญ่" ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงอีกเช่นกัน โดยยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการถึง 23% จากทั้งหมด  ซึ่งแสดงว่าหลายโครงการ "ยังไม่พ้นขีดอันตราย" เพราะยังขายไม่ได้มากนัก  บริเวณนี้จึงไม่ควรที่จะสร้างห้องชุดขึ้นมาใหม่ หากไม่คิดว่าจะสามารถแข่งขันกับอุปทานเดิมได้

3. ทำเลที่มีสัดส่วนของผู้ย้ายเข้าอยู่มากที่สุดก็คือ ย่านรามคำแหงที่พบว่า 79% ของหน่วยขายที่มีผู้ซื้อไว้แล้ว ย้ายเข้าอยู่แล้ว  ที่ยังว่างอยู่มีเพียง 21% เท่านั้น  ทำเล "รัชดา-ลาดพร้าว" ก็มีผู้ย้ายเข้าอยู่ถึง 23% แสดงว่าทำเลทั้งสองนี้มีการขายที่ดี เป็นที่ต้องการของผู้อยู่อาศัยมากเป็นพิเศษ
4. ทำเลที่มีผู้ย้ายเข้าอยู่น้อยที่สุดก็คือ "บางซื่อ-บางใหญ่" ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงอีกเช่นกัน ซึ่งปรากฏว่ามีผู้ย้ายเข้าอยู่เพียง 47% เท่านั้น  ย่าน "เพชรเกษม-บางหว้า" ก็มีผู้ย้ายเข้าอยู่ไม่มากนักคือเพียง 51% เท่านั้น  แต่ทั้งนี้หน่วยขายส่วนใหญ่เพิ่งเสร็จไม่นานนัก
5. ทำเล "รามคำแหง" เป็นบริเวณที่ผู้ซื้อย้ายเข้าอยู่มากที่สุด คือ 86% ที่เหลือ 14% เป็นผู้เช่า  ที่มีสัดส่วนสูงในทำเลอื่นได้แก่ "บางนา-สมุทรปราการ" (85%) "หมอชิต-สะพานใหม่" (84%) "ยานนาวา-พระรามที่ 3" (82%)  และ "เพชรเกษม-บางหว้า" (82%)
6. ทำเลที่มีคนเช่าในสัดส่วนที่มากที่สุดก็คือ "สุขุมวิท ซอย 1-71" ที่มีคนเช่าอยู่ถึง 48%  เพราะย่านนี้เป็นย่านที่ชาวต่างชาตินิยม (เช่า) อยู่อาศัย

7. ย่านที่มีคนต่างชาติเช่ามากที่สุดก็คือ ย่าน "สุขุมวิท ซอย 1-71" ทั้งนี้ปรากฏว่า คนต่างชาติอยู่มากถึง 42% รองลงมาเป็นย่าน "รัชดา-ลาดพร้าว" (25%) ย่าน "สุขุมวิท ซอย 77-บางนา" (24%) ย่าน "พญาไท-พหลโยธิน" (20%)
8. ทำเลที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาต่อปีในสัดส่วนสูงสุดก็คือ "รามคำแหง" ปีละ 6% รองลงมาก็คือ "สุขุมวิท ซอย 1-71" และ "พญาไท-พหลโยธิน" ที่ต่างมีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.3%  ส่วนทำเลที่เพิ่มต่ำสุดก็คือ "ธนบุรี-ตากสิน" เพิ่มเพียงปีละ 3.2% และ "แจ้งวัฒนะ" เพิ่มเพียงปีละ 3.3%

 9. อัตราผลตอบแทนสุทธิจากการให้เช่า คือค่าเช่า 10 เดือน หารด้วยราคาขาย สูงสุดในทำเล "แจ้งวัฒนะ" (5.5%) รองลงมาคือ "รามคำแหง (5.3%)  ส่วนที่ได้ผลตอบแทนต่ำสุดก็คือ "พญาไท-พหลโยธิน" ได้ผลตอบแทนเพียง 4% เท่านั้น (ราคาคงสูงมาก)
10.  สำหรับค่าเช่าตลาดต่อตารางเมตรต่อเดือน สูงสุดก็คือ "สุขุมวิท ซอย 1-71" อยู่ที่ 758 บาท  ส่วนที่ต่ำสุดก็คือ "แจ้งวัฒนะ" 265 บาทเท่านั้น เพราะตั้งอยู่ห่างไกล และยังไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง
สอดคล้องกับธนาคารกรุงเทพที่เริ่มเข้ม ชะลอปล่อยกู้คอนโดฯ หลังเห็นสัญญาณล้นตลาด เดชา ตุลานันท์ ประธานกรรมการบริหาร ธนาคารกรุงเทพ เปิดเผยว่า ภาพรวมภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องติดตามสถานการณ์อย่างต่อเนื่องในปีหน้า แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปี.2560 จะขยายตัวดี และแนวโน้มปี 2561 เห็นโอกาสเติบโตต่อไปได้ แต่การเติบโตกระจุกตัวในระดับบนทำให้เห็นคอนโดมิเนียมราคาแพงขายดีมาก ขณะที่กลุ่มผู้มีราย.... ได้ปานกลางกำลังซื้อยังอ่อนแอ ส่งผลกระทบให้คอนโดมิเนียมราคาถูกมียอดขายชะลอลง อย่างไรก็ดี ธนาคารไม่ได้ปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมากนัก โดยเฉพาะในเมืองเพราะเริ่มเห็นสัญญาณคอนโดล้นตลาด มีสต๊อกคงค้างอยู่มากแต่ไม่ได้หยุดเสียทีเดียว ส่วนบ้านแนวราบยังไปได้ดี การเลือกปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์จะพิจารณาอย่างรอบคอบ ใน 3 หลักเกณฑ์ คือ ความน่าเชื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์....(ดีเวลลอปเปอร์) ทำเลที่ดี และความเป็นไปได้ของโครงการ