เตือนภัย อันตราย.. ฟองสบู่อสังหาแตก

ระวัง... ที่อยู่อาศัยล้นตลาด เอกชนแข่งกันสร้าง ขาดหน่วยงานควบคุมปริมาณ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (มหาชน) เผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ปี 60ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ 402 โครงการ ลด 51 โครงการ (-11.3%) จากปี 2559 แต่จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ มี 114,477 หน่วย เพิ่ม 3,900 หน่วย (3.5%) จากปี 2559 ซึ่งแสดงว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในแง่หน่วยขายที่เพิ่มขึ้นเท่านี้ ไม่ได้เป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีมูลค่าโครงการรวมน 441,661 ล้านบาท เพิ่ม 59,551 ล้านบาท (15.6%) จากปี 2559 นับเป็นการเปิดตัวมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์นับแต่ปี 2537 ที่สำรวจปีแรก ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.859 ล้านบาทในปี 2560 เพิ่ม (11.6%) จากราคา 3.456 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559

จากการแยกแยะตามกลุ่มที่อยู่อาศัย พบว่าในกลุ่มบ้านเดี่ยว หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 2560 จำนวน 10,217 หน่วย ลด 1,929 หน่วย (-19%) จากปี 2559 มีอุปทานเหลือขาย 36,971 หน่วย กลุ่มทาวน์เฮ้าส์ มีหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 35,462 หน่วย เพิ่ม 5,530 หน่วย (14%) จากปี 2559 อุปทานเหลือขาย 62,571 หน่วย ส่วนในกลุ่มคอนโดมิเนียม พบว่าหน่วยขายเปิดใหม่ 63,626 หน่วย เพิ่ม 5,276 หน่วย (9%) จากปี 2559 อุปทานเหลือขาย 76,790 หน่วย

ผลการสำรวจพบว่ายอดซื้อในปี 2560 จำนวน 103,579 หน่วย เพิ่ม จากปี 2559 จำนวน 5,426 หน่วย หรือ (5.5%) สถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่ลงกว่าปี 2559 ยังคงมีคนจองซื้อที่อยู่อาศัยที่นำเสนอออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามการจองซื้อนี้ยังต่ำกว่าการเปิดขึ้นของโครงการในแต่ละปีที่ 110,000 หน่วย แสดงให้เห็นว่าอุปทานสะสมยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ส่วนผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ณ สิ้นปี 2560 อุปทานคงเหลือเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5.9% คือเพิ่มจาก 184,329 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มเป็น 195,227 หน่วย (เพิ่ม 10,898 หน่วย) การสะสมของหน่วยขายคงเหลือเช่นนี้ เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ เพราะในขณะที่แต่ละบริษัทเร่งเปิดขายสินค้าใหม่ แต่ยังมีสินค้าเดิมรอการขายอยู่เป็นจำนวนมาก อาจสร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการเองในเวลาต่อมา

ณ สิ้นปี 2560 ในการเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชนและบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์พบว่า ภาพรวมของทั้งตลาด ณ สิ้นปี 2560 พบว่า บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 70% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด บริษัทเล็กๆ มีส่วนแบ่งตลาดน้อยเพียง 30% เท่านั้น ตลาดได้รับการครองครองโดยรายใหญ่ ๆ ในตลาด

สำหรับโครงการที่เปิดตัวใหม่เฉพาะในปี 2560 พบว่าบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 78% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด บริษัทเล็กๆ มีส่วนแบ่งตลาดน้อยเพียง 22% เท่านั้น นี่แสดงว่าบริษัทมหาชนรุกคืบครอบงำบริษัทนอกตลาดอย่างชัดเจน ในจำนวนหน่วยเหลือขาย 195,227 หน่วยนั้น เป็นของบริษัทมหาชน 132,002 หรือประมาณ 68% แสดงว่าสินค้าของบริษัทมหาชนขายได้ดีกว่าบริษัททั่วไปอยู่ในระดับหนึ่ง บริษัทนอกตลาดจำนวนหนึ่งจะประสบปัญหามากขึ้นกว่าแต่ก่อน

หากจัดอันดับการพัฒนาที่ดินจะพบว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังคงเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด ถึง 54 โครงการ 19,874 หน่วย รวมมูลค่าถึง 51,504 ล้านบาท ถือเป็นอันดับหนึ่งมาตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนหน่วยนี้มีขนาดถึง 17.4% ของทั้งตลาด ส่วนมูลค่าก็เป็นประมาณ 11.7% ของทั้งตลาดเช่นกัน บริษัทอันดับที่สองคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งถึงแม้จะเปิดตัวโครงการน้อยกว่าถึงหนึ่งเท่าตัว (27 โครงการ) และมีจำนวนหน่วยเพียง 10,150 หน่วย อันดับที่ 3 คือ บมจ.แอลพีเอ็นดีเวลลอปเม้นท์ ในด้านจำนวนหน่วย คือ 6,336 หน่วย รวมมูลค่า 16,485 ล้านบาท (หน่วยละ 2.6 ล้านบาท) ทั้งนี้พบว่าบริษัทที่พัฒนาสินค้าราคาแพง มีสัดส่วนในตลาดมากขึ้นกว่าแต่ก่อน

สำหรับ ในปี 2561 คาดว่าตลาดยังคงไปในทิศทางเดิมคือ จำนวนหน่วยไม่เพิ่มขึ้น แต่มูลค่ายังเพิ่มสูงขึ้น เพราะตลาดระดับบนยังสามารถขายได้ ก็จะทำให้เกิดฟองสบู่ต่อเนื่อง การที่ตลาดยังโตเนื่องจากไม่มีการควบคุมอุปทาน ผู้ประกอบการรายใหญ่อาศัยหุ้นกู้ที่มีต้นทุนทางการเงินต่ำมาเปิดขายโครงการมากขึ้นเรื่อย ๆ ในขณะที่สินค้าหรืออุปทานคงเหลือก็ยังเพิ่มขึ้นไม่หยุดหย่อน และหากไม่มีการดำเนินการใด ๆ ก็อาจทำให้ตลาดเกิดภาวะฟองสบู่แตกในปี 2562-2563 ได้ ผู้เกี่ยวข้องจึงพึงระมัดระวัง