รู้ให้ชัดก่อนทำสัญญา!!! ขายฝาก - จำนอง มีความหมายแตกต่างกันอย่างไร รู้แล้วรีบแชร์ด่วน

บางครั้งในเวลาที่เราเงินทองขาดมือไม่มีใช้ เราจำเป็นต้องไปทำการกู้เงินเพื่อนำมาใช้จ่ายต่างๆ แต่การกู้เงินนั้น ถ้าเราต้องการเงินครั้งละมากๆ อาจจะต้องมีการนำทรัพย์สิน หรือที่ดินไปทำการจำนอง หรือขายฝากไว้เพื่อเป็นหลักประกันให้กับเจ้าหนี้ ว่าเราจะไม่ผิดค้างชำระ แต่ทั้งนี้สัญญาขายฝาก กับสัญญาจำนอง ใครหลายๆคนอาจจะยังไม่รู้ว่าทั้งสัญญาทั้ง 2 นี้มีความแตกต่างกันอย่างไร พอได้มีการจรดปลายปากกาเซ็นสัญญาไปแล้ว ถึงได้ทราบถึงความแตกต่างกัน จนทำให้เกิดปัญหาการทะเลาะเบาะแว้ง ทำร้ายร่างกายกัน หรือหนักถึงขึ้นจ้างวานอุ้มฆ่ากันเลยก็มีเหมือนข่าวต่างๆที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน จึงขอนำเสนอความรู้ของเรื่องสัญญาขายฝาก และสัญญาจำนอง เพื่อเป็นแนวทางให้กับผู้ที่จะทำสัญญาซื้อขายต่างๆนี้

 

 

การจำนอง คือ การเอาอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนจำนองเป็นการประกันการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ผู้รับจำนอง โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนอง แต่จะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดิน ซึ่งถ้าลูกหนี้เกิดผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ เพราะทรัพย์สินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ โดยเจ้าหนี้จะต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมาย เพื่อให้ศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน จากนั้นจึงนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ โดยสัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้เท่านั้น

การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะทำการขายทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งต้องมีการโอนทรัพย์สินระหว่างกันก่อน แต่มีข้อตกลงเพิ่มเติมว่า ลูกหนี้สามารถไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนดแน่นอนตามสัญญา แต่ถ้าลูกหนี้ยังไม่เงินพร้อมไถ่ถอนคืน สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง โดยอสังหาริมทรัพย์สามารถทำสัญญาได้นานสูงสุด 10 ปี  แต่หากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี ซึ่งการทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

 

 

ความแตกต่างระหว่างสัญญาจำนอง กับสัญญาขายฝาก 

1. ลักษณะของสัญญา จำนอง - ขายฝาก

สัญญาจำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

สัญญาขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

2. ระยะเวลาในการทำสัญญา

สัญญาจำนอง : ตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน พร้อมสินไถ่ตามที่ตกลงกัน

สัญญาขายฝาก : ตกลงทำเวลาที่จะชำระหนี้คืน พร้อมสินไถ่ตามที่ตกลงกัน แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี

3. กรณีลูกหนี้ทำผิดสัญญา

สัญญาจำนอง : หากครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขาย เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้องบังคับจำนองที่ดินนั้นๆ จะไม่สามารถนำมาขายเองได้แล้ว

สัญญาขายฝาก : ลูกหนี้ต้องมาไถ่ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลา ตามกฏหมายสามารถขยายเวลาขายฝากได้ กี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าใดก็ได้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี และ สำหรับสังหาริมทรัพย์รวมกันแล้วไม่เกิน 3 ปี และถ้าหากไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของเจ้าหนี้ทันที

4. ค่าจดทะเบียน

สัญญาจำนอง : เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 คิดจากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

สัญญาขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมิณ และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด

5. วงเงินในการอนุมัติ

สัญญาจำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน

สัญญาขายฝาก : ได้วงเงินน้อยกว่า 40-70% ของราคาประเมิน

 

***เหตุผลที่ขายฝาก ได้วงเงินมากกว่าการจำนอง เพราะเหตุผลในด้านของความเสี่ยงของเจ้าหนี้ เพราะว่าการขายฝาก เงื่อนไขคือการขายที่ดินให้กับเจ้าหนี้เลย แต่ลูกหนี้สามารถไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน ถ้าหากลูกหนี้เกิดผิดสัญญาเจ้าหนี้ ยังได้ที่ดินมาเป็นกรรมสิทธิ์ แต่ในกรณีจำนองถ้าลูกหนี้เกิดผิดนัดชำระ หรือไม่สามารถชำระได้ ทางจะหนี้จะต้องทำการฟ้องบังคับขึ้นโรงขึ้นศาล ซึ่งมีความเสี่ยงและยุ่งยากกว่ามาก เพราะฉะนั้นในเคสที่ทางเจ้าหนี้จะรับจำนองจริงๆ ทรัพย์นั้นควรมีสภาพคล่องที่ดีพอ หรือทางลูกหนี้มีกำลังในการชำระหนี้ได้สบาย จึงจะคุ้มที่จะลงทุนปล่อยกู้

 

 

ขอบคุณข้อมูล กรมที่ดิน