รู้ไว้ไม่ให้โดนเอาเปรียบ!! ใครเจอประสบการณ์นี้ ค้างชำระค่าส่วนกลางคอนโดฯ ทนายเกิดผล ชี้ชัดทำได้หรือไม่ นิติบุคคลตัดน้ำ-ไฟ ห้ามใช้ลิฟต์???

ถือเป็นหนึ่งสาระจากทนายเกิดผล แก้วเกิด ที่ระบุผ่านเฟซบุ๊กส่วนตัวว่า...ในกรณีเจ้าของห้องในคอนโดมิเนียม ค้างชำระค่าส่วนกลาง ทางนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ จะสามารถตัดน้ำ ตัดไฟ หรือห้ามใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถ ลิฟต์ สนามหญ้า หรือทางเดิน หรือไม่ยอมให้บัตรผ่านประตู (คีย์การ์ด) ได้หรือไม่...เคยมีคดีที่เจ้าของห้อง ค้างค่าส่วนกลาง ทางนิติบุคคล ประกาศ ห้ามเจ้าของห้องใช้ทรัพย์ส่วนกลาง คือห้ามใช้ลิฟต์ และอีกคดีหนึ่ง คือ นิติฯ ไม่ให้บัตรผ่านประตู (คีย์การ์ด) จนทำให้เจ้าของห้องเดือดร้อน แล้วมาฟ้องนิติบุคคลของคอนโดมิเนียมนั้น

 

สู้กันจนถึงศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าไม่มีกฎหมายใดๆ ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุด บังคับให้ลูกหนี้ (เจ้าของห้องที่ค้างค่าส่วนกลาง) ได้โดยพลการ เพราะเจ้าของห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมาย ย่อมมีสิทธิใช้สอยทรัพย์นั้นๆ นิติบุคคลฯ ต้องนำคดีไปฟ้องร้องเรียกค่าส่วนกลางเป็นคดีอีกต่างหาก ไม่มีสิทธิ์หวงห้ามการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ตามแนวคำพิพากษาฎีกา ต่อไปนี้

 

ฎีกาที่ 8512/2553 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทจำนวน 5 ห้อง ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามความหมายแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จะได้ความว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) ก็ตาม แต่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น

 

และหามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก #หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนด โดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลเช่นนี้ จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่ทำประตูนิรภัยปิดกั้นดังกล่าวและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น

 

ฎีกาที่ 10230/2553 ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งตามป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง #จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ

 

โจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

 

*****ภาพคอนโดข้างต้นใชเพียงประกอบเนื้อหาข่าวเท่านั้น

 

 

 

ขอบคุณที่มา : เกิดผล แก้วเกิด