ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องรู้ "สีตราครุฑ" บนโฉนดที่ดินแตกต่างกันอย่างไร

ที่ดิน ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ต้องศึกษาให้ดีก่อนตัดสินซื้อหรือลงทุน โดยเฉพาะมือใหม่ต้องคำนึงถึงปัจจัยในหลายๆด้าน ไม่ว่าจะสีผังเมือง ลักษณะรูปที่ดิน เส้นทางคมนาคม รวมถึงกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไปในที่ดินแต่ละแปลงซึ่งจะปรากฏอยู่บนโฉนดที่ดิน 

 

ทั้งนี้ โฉนดที่ดินแต่ละประเภทก็จะมี "ตราครุฑ" ที่มีสีกำกับเอาไว้ ทั้ง ครุฑสีแดง ครุฑสีดำ ครุฑสีเขียว และ ครุฑสีน้ำเงิน ซึ่งก็จะมีความสำคัญและหน้าที่ที่แตกต่างกันออกไป จึงจำเป็นต้องรับรู้เพื่อป้องกันการถูกฉ้อโกง หรือการกระทำผิดกฎหมาย โดยโฉนดที่ดินถูกจำแนกโดย "สีตราครุฑ" เป็น 4 ประเภทดังนี้ 

ตราครุฑสีแดง (น.ส.4)

- เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ทุกคนส่วนใหญ่มีครอบครอง

- ผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์ 100% มีสิทธิ์ในการใช้สอย ทำกิน อยู่อาศัย และใช้ประโยชน์เต็มรูปแบบ
 
- สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง ได้ ถูกต้องตามกฏหมาย

- มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รู้ตำแหน่ง เนื้อที่ ขอบเขตชัดเจน

- ส่วนใหญ่โฉนดในตัวเมืองเกือบทั้งหมดจะเป็นครุฑแดง

- โฉนดบางฉบับเรียกว่า โฉนดหลังแดง จะเป็นเอกสาร นส.4 ระบุด้านหลังว่า ห้ามโอนภายใน 5-10 ปี

- ขอบเขต และขนาดที่ดิน “ชัดเจน”

- สิทธิหมดลงเมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกันนาน 10 ปี

หมายเหตุ สิ่งที่ควรระวัง หมดสิทธิ์ครอบครอง เมื่อผู้อื่นครอบครองอย่างเปิดเผยติดต่อกัน 10 ปี
 

ตราครุฑสีเขียว (น.ส.3 ก.)

- เป็นเอกสาร ไม่ใช่ "โฉนดที่ดิน" และไม่ถือเป็น "กรรมสิทธิ์" 

- ผู้ถือครองมีสิทธิ์ครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดิน ซื้อขาย ให้เช่า ขับไล่ผู้บุกรุก

- เป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเราได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ

- มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รู้ตำแหน่ง เนื้อที ขอบเขตชัดเจน

- คุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนด ซื้อ-ขาย จำนองธนาคารได้ ถูกต้องตามกฎหมาย และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต (ครุฑแดง)

- สามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้

- สิทธิหมดลงเมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 1 ปี

หมายเหตุ สิ่งที่ควรระวัง หมดสิทธิ์ครอบครอง เมื่อผู้อื่นครอบครองอย่างเปิดเผยติดต่อกัน 1 ปี

ครุฑดำ (น.ส.3/น.ส.3 ข.)

- เป็นหนังสือรับรองจะแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ 

- ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด

- ซื้อขายต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน

- ผู้ถือครองมีสิทธิ์ครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดิน ซื้อขาย ให้เช่า ขับไล่ผู้บุกรุก

- สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง ได้ แต่ต้องรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากทางราชการ 30 วัน

- สามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้

- ขอบเขต ขนาดที่ดิน "ไม่ชัดเจน"

- สิทธิหมดลงเมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 1 ปี

สำหรับความแตกต่างของทั้ง 2 ประเภทย่อยนี้ จะต่างกันที่หน่วยงานที่มีอำนาจการออกหนังสือ กล่าวคือ นส. 3 จะออกโดยนายอำเภอท้องที่ ส่วน นส. 3 ข เจ้าหน้าที่ที่ดินจะเป็นผู้ออกให้ แต่จะถือว่ายังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ

ครุฑสีน้ำเงิน (ส.ป.ก.4-01)

เรียกอย่างเป็นทางการว่า หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน เจ้าของมีสิทธิในการทำเกษตรกรรมโดยไม่ได้ระบุระยะเวลาในการส่งคืนให้แก่รัฐ ห้ามผู้ใดซื้อ ขาย โอน นอกจากทายาทเจ้าของสิทธิ์เท่านั้น โดยโฉนดที่ดินประเภทนี้ จะออกให้กับเกษตรกรที่มีฐานะยากจนครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ สามารถมีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร และรัฐสามารถยึดคืนได้หากผู้ครอบครองทำผิดเงื่อนไข