โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2566 เช็กขั้นตอนต้องทำอย่างไร ใช้เอกสารอะไรบ้าง

อีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญในการซื้อบ้านหรือที่ดิน เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำการตกลงราคาซื้อขายบ้านที่ดิน ตกลงค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเรียบร้อยแล้ว จำเป็นจะต้องทราบขั้นตอนและเอกสารต่างๆ ที่จะต้องใช้ดำเนินการจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนเจ้าของทรัพย์ ณ กรมที่ดิน โดยจะต้องเตรียมเอกสารต่างๆที่ใช้โอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้

 

เอกสารการโอนที่ดินใช้อะไรบ้าง

เอกสารโอนที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดา

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง

2. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

4. หากเคยเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ให้มีหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

    
5. กรณีที่ต้องการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)

- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

    
6. กรณีสมรส

- หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน

- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส

- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส

- สำเนาทะเบียนสมรส

7. กรณีหย่า ให้มีสำเนาทะเบียนหย่า

เอกสารโอนที่ดินสำหรับนิติบุคคล

1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

2. หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน

3. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

4. สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ

7. กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด ให้มีบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด

8. กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ให้มีแบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน

9. ในกรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

- หนังสือมอบอำนาจ

- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

 

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายบ้านและที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ต้องเสียให้กับสำนักงานที่ดิน ดังนี้

1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

2. ค่าอากร 5 บาท

3. ค่าพยาน 20 บาท

4. ค่าธรรมเนียมในการโอน ซึ่งคิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แต่ในปี 2566 ครม. มีมติปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 1% เพื่อกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นโดยมีเงื่อนไขคือ

- เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด

- ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

- ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย

- ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2566

- ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

5. ค่าจดจำนอง กรณีซื้อ-ขายโดยจดจำนอง จะเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปี 2566 ได้ปรับลดลงเหลือ 0.01% ตามเงื่อนไขคือ

- เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด

- ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

- ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย

- ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2566

- ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

***หากมูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม 

6. ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ยอดที่สูงกว่าในการคำนวณ แต่ถ้าหากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ 

7. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินคิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

8. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยยึดราคาที่สูงสุดกว่ามาคำนวณ ยกเว้นผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

 

ขั้นตอนการโอนบ้านและที่ดิน 

หลังจากที่เตรียมเอกสารเรียบร้อยแล้ว ต่อไปถึงขั้นตอนโอน โดยไปที่กรมที่ดินที่บ้านหรือที่ดินที่จะขายตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

1. ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อตรวจสอบเอกสาร และรอรับบัตรคิว 

2. เมื่อเจ้าหน้าที่เรียก ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินต้องเซ็นเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ 

3. เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมโอน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะมอบใบคำนวณค่าโอนให้เพื่อนำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน

4. ชำระเงินค่าธรรมเนียมโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเรียบร้อยแล้วจะได้ใบเสร็จ 2 ใบ สีฟ้ากับสีเหลือง ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่  ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้ออีก 1 ชุด และตัวจริงเก็บไว้ที่ผู้ขาย

5. เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด แล้วให้ผู้โอนรอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อ-ขาย (ทด.13) ให้กับผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเป็นอันเสร็จสิ้นการโอนโดยสมบูรณ์ โฉนดดังกล่าวก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเรียบร้อย แต่สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ทางธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ แล้วมอบสำเนาโฉนดไว้ให้กับผู้รับโอน โดยโฉนดจะเป็นชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง